NEW YORK ، 29 ژوئیه (رویترز)-صاحبخانه های محلی در کنار Covid-19 و Fallout آن ، دارایی های خود را برای سرمایه گذاران نهادی غنی از پول نقد بارگذاری می کنند و ممکن است بازار املاک و مستغلات آمریکا هرگز یکسان نباشد.
قبل از این همه گیر ، دوستان پسرانه مایکل مورانو و ریچارد تایسون دارای 96 واحد اجاره ای در زادگاه خود روچستر ، نیویورک بودند. آنها از خانه های اتاق گرفته تا خانه های استارت یک خانواده ، به مستاجران کم درآمد ، بسیاری در صنعت خدمات ، اقامتگاه ارائه دادند.
امروز ، آنها به خوبی در راه انحلال کل نمونه کارها هستند. دو سوم واحدها در حال حاضر از بین رفته اند. خریداران؟سرمایه گذاران بزرگ با پیشنهادات All-Cash.
تایسون ، یک جانباز 38 ساله نیروی دریایی ایالات متحده گفت: "این قلب من را برای فروش 15 خانه یک خانواده به یک سرمایه گذار بزرگ خارج از کشور ، به فروش رساند."
"آخرین چیزی که ما نیاز داریم صادر کردن ثروت از این جامعه و محدود کردن ثروت در اینجا است. اما من می دانستم که باید جهنم را از مسکن ارزان قیمت - سریع - بدست آوریم زیرا این یک موج جزر و مدی خواهد بود که به سمت ما می آید.
بسیاری از صاحبخانه های آمریکا یک سال و نیم رفته اند بدون اینکه توسط مستاجران پرداخت شود ، که توسط چندین مهلت قانونی اخراج ایالتی و محلی و همچنین ممنوعیت فدرال چتر که 11 ماه پیش به تصویب رسیده اند ، محافظت شده اند.
صاحبان منتظر 46 میلیارد دلار برای کمک به آنها در زنده ماندن بدون آن درآمد هستند. این وجوه ماهها پیش توسط کنگره تصویب شد ، اما بوروکراسی کریکس. براساس داده های وزارت خزانه داری ایالات متحده ، فقط 3 میلیارد دلار تاکنون به آنها رسیده است.
اکنون ممنوعیت اخراج به پایان می رسد - روز شنبه. با این حال ، هزاران صاحبخانه محلی در حال حاضر تجارت را ترک کرده اند. و تعداد فزاینده ای ، مانند تایسون و مورانو ، در حال بیرون رفتن هستند.
جایگاه خود: سرمایه گذاران نهادی ، که به طور گسترده در صنعت به عنوان بنگاه هایی که بیش از 1000 واحد دارند تعریف شده اند.
براساس داده های صنعت و مصاحبه های رویترز با بیش از سه ده صاحبخانه ، کارگزاران املاک و مستغلات ، انجمن های صاحبخانه و شرکت های مالکیت مالکیت در شهرهای بزرگ ، این بازیکنان بزرگتر در طول بیماری همه گیر دارای خواص فله ای هستند.
چنین سرمایه گذاران و طرفداران آنها می گویند که آنها در زمان طغیان ، ثبات طولانی مدت را به بازار می دهند و در تلاشند تا شکاف موجود در املاک اجاره ای مورد نیاز آمریکایی ها را پر کنند زیرا بسیاری از صاحبخانه های کوچک در حال خروج از مشکلات مالی هستند.
با این حال ، بسیاری از مبارزان مسکن می گویند حضور فزاینده سرمایه گذاران بزرگ در بازار به ناچار به معنای اجاره بالاتر و مسکن ارزان قیمت در دسترس انواع مستاجرانی است که سلامتی و درآمد آنها به سختی مورد ضرب و شتم قرار گرفته است.
"من بسیار تلخ هستم"
براساس بررسی فوریه از 1000 مالکان از این دست توسط شورای ملی اجاره ملی ، حدود 23 ٪ از صاحبخانه های کوچک ، صاحب یک تا سه خانه یک خانواده ، قصد دارند حداقل یک ملک را به دلیل مشکلات ناشی از ممنوعیت اخراج بفروشند. واشنگتن D. C. گروه حمایت از تجارت مستقر.
این می تواند بازار را در ایالات متحده تغییر شکل دهد ، جایی که صاحبخانه های محلی بخش عمده ای از املاک اجاره و خانه های ارزان قیمت را فراهم می کنند. آنها از صاحبان کوچک "مادر و پاپ" با چند واحد گرفته تا بازیکنان متوسط با ده ها نفر متغیر هستند.
به گفته کارگزاری مسکونی Redfin ، در نیمه اول سال 2021 ، 77 میلیارد دلار پول نهادی به بازار اجاره خانه ریخته است.
به عنوان مثال ، این ماه Tricon Residential (TCN. TO) اعلام کرد که 5 میلیارد دلار برای خرید 18000 خانه اضافی به همراه صندوق بازنشستگی تگزاس و سایر سرمایه گذاران بزرگ هزینه خواهد کرد.
کوین بالدریج ، مدیر ارشد عملیاتی تریکون گفت: "تقاضای باورنکردنی و کمبود عرضه برای خانه های اجاره ای با کیفیت بالا وجود دارد-در واقع ، ما بیش از 5،000 تماس هفته ای برای اجاره خانه های خود دریافت می کنیم. تنها 250 خانه در هر زمان در دسترس است."با
طبق گفته های جان برنز در املاک و مستغلات ، مسکن نوید بازده سودآور ، به ویژه از نظر افزایش قیمت خانه را در زمان بازده جهانی پایین انجام می دهد. به گفته وی ، سرمایه گذاران نهادی در حال تأمین مجدد پول از سرمایه گذاری های با درآمد ثابت هستند.
ریک پالاسیوس ، جونیور ، مدیر تحقیقات جان برنز گفت: "هر روز ، یک بیانیه مطبوعاتی جدید در مورد یک گروه سرمایه گذار موجود یا جدید وجود دارد که میلیارد ها دلار برای خرید خواص جمع می کند."
"خریداران بزرگ خوشحال هستند که این خواص را از دست صاحبخانه های محلی می گیرند."
در واشنگتن ، D. C ، صاحبخانه مسکن ارزان قیمت آرتور نالز پس از شروع همه گیر ، ماهها تلاش کرد تا آویزان شود و وام های دو ساختمان اجاره ای خود را با پس انداز ، سپس کارتهای اعتباری و سرانجام صندوق بازنشستگی خود پرداخت کند.
این 66 ساله گفت: حدود یک سوم از 47 مستاجر وی ، پرداخت را متوقف کردند."صورتحساب گاز من کسر نکرد ، خدمات من کسر نکردند ، مالیات بر دارایی من هنوز موعد مقرر بود و من هنوز مجبور به تعمیرات شدم."
در ژانویه و ژوئن ، نالز دو ملک خود را به سرمایه گذاران فروخت. وی گفت: "احتمالاً می توانید با صدای صدا بگویید." من در مورد همه چیز بسیار تلخ هستم. "
شورای ملی اجاره خانه ، که طرفدار صاحبخانه های خانه های یک خانواده است ، گفت که سرمایه گذاران بزرگ نهادی هنوز درصد بسیار کمی از صاحبان را تشکیل می دهند اما نقش مهمی را ایفا می کنند.
دیوید هوارد ، مدیر اجرایی آن گفت: "آنچه در بازار مسکن اجاره امروز مورد نیاز است ، منبع سرمایه متعهد برای جبران محدودیت های عرضه بسیار واقعی و قابل توجه است."
این ممکن است برای بسیاری از مستاجران ساکن در 110 واحد روستای Devenscrest در آیر ، ماساچوست ، آسایش کمتری داشته باشد ، که Realtors محلی می گویند یکی از آخرین مجتمع های مسکونی مقرون به صرفه در منطقه است.
برخی از آنها پس از آنکه صاحب محلی ملک آن را در تابستان امسال پس از یک جنگ پیشنهادی تمام نقدی ، آن را به یک شرکت سرمایه گذاری فروخته است ، با جابجایی روبرو هستند.
سه مستاجر به رویترز گفتند كه ساكنان در ماه ژوئیه توسط این شركت گفته شده است كه قصد دارد نوسازی هایی را انجام دهد كه می تواند اجاره را از 900 دلار برای یك آپارتمان دو یا سه خوابه تا 2100 دلار افزایش دهد. آنها گفتند که ساکنان در حدود 40 واحد ، همه در اجاره ماه به ماه ، تا 30 سپتامبر اعلامیه هایی را برای خالی کردن دریافت کرده اند.
این شرکت در حال حاضر مدیریت ملک ، Devenscrest Management ، گفت که این یک محله طولانی مدت را احیا می کند و میلیون ها دلار در تعمیر و نوسازی سرمایه گذاری می کند.
در بیانیه ای از طریق ایمیل ، Devenscrest افزود: این بازسازی با اطمینان با خانه های اشغال شده نمی تواند انجام شود. در این گزارش آمده است كه 37 مستاجر بیش از 75 روز برای جابجایی داده شده است كه به گفته آن بیش از دو برابر مدت زمان لازم توسط قانون بوده است.
این گفت: "ما می دانیم که جابجایی خانه می تواند دشوار باشد. همانطور که به همه ساکنانی که با آنها صحبت کرده ایم بیان کردیم ، با آن ساکنان که برای یافتن یک خانه جدید نیاز به زمان اضافی دارند ، همکاری خواهیم کرد."
این شرکت گفت که با در نظر گرفتن هزینه گرمایش واحدهای بدون عایق ، رقم اجاره 900 دلاری گمراه کننده است ، و افزود که یک بازرسی اخیر از اواسط دهه 1940 یک سیستم گرمایش اصلی را پیدا کرده است. این گفته است که پس از به روزرسانی واحدها ، در آن زمان با نرخ بازار عرضه می شوند.
صاحب سابق این ساختمان ، لری توچی ، صاحبخانه محلی است که ساکنان اعلام کردند قیمت های زیر بازار را متهم کرده اند. در هشت سال گذشته ، او هرگز جای خالی نداشته است.
وی گفت که افزایش سریع قیمت املاک در منطقه باعث شده است که یک فروش بیش از حد وسوسه انگیز برای امتناع باشد.
اما ، توسی افزود ، او اکنون نگران مستاجرانی است که با آنها به صورت اول نامگذاری شده است.
وی گفت: "من 41 سال است که این مکان را اداره می کنم و واقعاً سعی کردم از مستاجرین خود مراقبت کنم. افراد خوبی در آنجا هستند که فقط سعی می کنند از آن کنار بیایند.""من می دانم که من فروخته ام و دیگر مسئولیت من نیست - اما بعد از 41 سال ، احساس مسئولیت می کنم."
"سمت چپ نگه داشتن کیف"
به گفته جان برنز ، علاقه فزاینده سرمایه گذاران نهادی در حال حاضر به افزایش اجاره و قیمت خانه در طول بیماری همه گیر کمک کرده است ، اگرچه عوامل دیگری مانند عدم وجود موجودی و نرخ بهره پایین نیز رانندگان بوده اند.
طبق گفته ردیاب مسکن زیلو ، اجاره از سال گذشته 7 ٪ در سطح ملی است. براساس شاخص CoreLogic Chase-Shiller ، بالاترین رشد سالانه از زمان آغاز سال 1987 ، میانگین قیمت خانه در سال گذشته 16. 6 ٪ افزایش یافته است.
حتی قبل از ضربه Covid-19 ، آمریکا به دلیل کمبود خانه های ارزان قیمت ، که توسط دولت تعریف شده بود به عنوان شخصی که یک خانواده می تواند 30 ٪ یا کمتر از درآمد خود را اجاره کند ، گرفتار شد. مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد می گوید ، یک چهارم از اجاره دهنده های آمریکایی بیش از نیمی از درآمد خود را در اجاره پرداخت می کنند.
به گفته مارک زندی ، اقتصاددان ارشد آنالیتیکس ، اکنون در پی ممنوعیت های اخراج همه گیر ، 6. 5 میلیون مستاجر تخمین زده می شود.
رابرت پینگار ، مدیر اجرایی انجمن ملی آپارتمان ، یک گروه تجارت صاحبخانه ، گفت که اقتصاد صاحبان کوچک به این معنی است که آنها قبلاً قبل از افزایش زندگی همه گیر در حاشیه سود نازک حدود 10 ٪ فعالیت می کردند.
وی افزود: "مهلت های اخراج نه تنها اجاره دهنده ها را با بدهی غیرقابل تحمل قرار داده اند ، بلکه صاحبان کوچک را برای نگه داشتن ناعادلانه کیف رها کرده اند."
