اگر شما یک صاحب خانه یا فروشنده با تجربه هستید ، احتمالاً این را از قبل می دانید: کارگزاران آنقدر که به نظر می رسد شل نیستند.
البته ، آنها می توانند همه چیز را در مورد خانه ، از انبار ریشه گرفته تا ساعت بیوه ، به شما بگویند. آنها فیلم های مربع را به بخشی از اینچ جزئیات می دهند و به شما می گویند چه چیزی ممکن است در برنامه بهبود خانه شما تأثیر بگذارد. آنها حتی با خوشحالی شما را از طریق فرایند بازرسی خانه مربی می کنند و استراتژی های تهیه وام مسکن را به شما ارائه می دهند.
اما چیزهای زیادی وجود دارد که آنها به شما نمی گویند. در ادامه بخوانید تا آنچه را که کارگزاران به خودشان می گویند یاد بگیرید - هرچند هرگز ، هرگز برای شما.
"من برای شما کار نمی کنم."
عکس توسط JupiterImages/Getty Images
باری انسباخر ، وکیل املاک و مستغلات فلوریدا می گوید: "نمایندگان املاک و مستغلات به طور کلی نماینده خریدار نیستند.""اما خریداران فکر می کنند که این کار را می کنند."
هنگام تماس در پاسخ به تبلیغات یک کارگزار لیست یا نمایش در یک خانه باز ، در مورد یک چیز روشن باشید: این شخص توسط فروشنده خانه کار می کند. این فروشنده ممکن است یک شخص خصوصی یا یک توسعه دهنده شرکت باشد - و آنها به کمیسیون نماینده پرداخت می کنند. آنسباچر می گوید: "مشتری های من می گویند" من یک کارگزار داشتم "، اما کارگزار نماینده منافع آنها نبود."
اگر می خواهید مطمئن باشید که یک حرفه ای به دنبال شما بوده اید ، کارگزار خریدار را ثبت کنید. این نوع نماینده در هر معامله ای که ممکن است اعتصاب کنید ، منحصراً برای شما کار می کند و می تواند از طریق فرآیند خرید به شما کمک کند ، از جستجو تا پیشنهاد تا قرارداد تا بسته شدن.
"یک خانه باز برای من است ، نه شما."
عکس توسط JupiterImages/Getty Images
به نظر می رسد که یک خانه باز در یک خانه در دسترس به منظور جذب خریداران جدی انجام شود ، اما این پذیرش ها واقعاً برای فروشنده نیست-آنها در خدمت برنامه بلند مدت نماینده هستند.
جان کاوالر ، نماینده شرکت Catskill Sales Associates Inc. در Upstate New York می گوید: "بیشتر افرادی که ظاهر می شوند" ضربات تایر "هستند."مردم برای به دست آوردن حس بازار یا محله ظاهر می شوند ، اما آنها آماده خرید نیستند."آنها تمایل به ورود به سیستم ، گشت و گذار در محل و سپس با کارت ویزیت عامل در دست دارند.
این نماینده به امید بستن معامله در این خط تلاش می کند تا با این خریداران بعضی روزه ارتباط برقرار کند.
"کمیسیون من قابل مذاکره است."
عکس توسط elenathewise/istockphoto. com
به نظر می رسد ، این کمیسیون استاندارد 6 درصدی چندان استاندارد نیست. Haggling Over Compiled یک عمل منظم است.
کاوالر می گوید که کمیسیون کارگزار "کاملاً بر اساس مورد به مورد قابل مذاکره است. ممکن است مایل باشیم که در یک ملک یک میلیون دلاری یک امتیاز کامل را حذف کنیم."
به دنبال یک نماینده لیست هستید؟با کارگزاران بالقوه در رابطه با انتخاب آنها، پیشاپیش چانه بزنید. کمیسیونی را پیشنهاد دهید که به اندازه کافی سنگین باشد تا به نماینده انگیزه دهد تا برای شما سخت کار کند، اما احساس نکنید که به 6 درصد وابسته نیستید. به خصوص اگر فکر می کنید خانه شما به راحتی فروخته خواهد شد.
"آژانس بزرگ من صلاحیت بیشتری ندارد - یا هزینه کمتری دارد."
عکس از PhotoAlto/Eric Audras/Getty Images
شرکت‌های بوتیک با انتخاب دقیق فهرست‌هایی که ارائه می‌دهند، توجه شخصی به خریداران و بیشتر و بیشتر، با ارائه نمایندگی فروشندگان با کمیسیون کمتر، خود را در برابر رقبای بزرگ عرضه می‌کنند. این امر به ویژه در شهرهای بزرگ، جایی که رقابت شدید است، صادق است.
هاوارد بریکنر، وکیل املاک و مستغلات بروکلین، می‌گوید که در شهر نیویورک، "بچه‌های بزرگ واقعاً 6 درصد را نگه می‌دارند. آنها یک بازاریابی شبکه گسترده و درجه یک در وب‌سایت‌های خود دارند - و شما برای آن هزینه می‌پردازید."
شرکت‌های کوچک‌تر ممکن است نام معروف یا تعداد زیادی از شرکت‌های انحصاری را نداشته باشند، اما فهرست‌های خود را مانند بقیه در MLS آپلود می‌کنند. و، بریکنر می‌گوید، آنها آماده و مایل به انجام برخی هزینه‌ها هستند. بنابراین اگر هزینه فروش آپارتمان شما را اشتباه می کند، یک پسر کوچک را در نظر بگیرید.
"شما با هیئت منطقه‌بندی به سراغ بات هدز می‌روید."
عکس توسط Ghislain & Marie David de Lossy/Getty Images
از یک نماینده انتظار نداشته باشید، مگر اینکه آنها دوست شما یا متحد واقعی شما باشند، که در صورت خرید این ملک، در مورد دردهای منطقه بندی که در انتظار شما هستند هشدار دهد. اگر دلتان برای ایجاد تغییرات در مکان است، تکالیف خود را با دقت انجام دهید و خودتان بر پیچ و خم منطقه بندی مسلط شوید (یا به یک وکیل پول بدهید تا نوار قرمز را باز کند). هر چیزی از یک اسکله در کنار رودخانه یا افزودنی جدید، تا یک خانه درختی یا حتی یک حصار، می تواند توسط حق ارتفاق حفاظتی، مقررات حق تقدم یا سایر مقررات منطقه بندی کنترل شود. این عبارت، «وقتی به آن پل رسیدیم از آن رد می‌شویم» در اینجا صدق نمی‌کند، مگر اینکه شما بسیار انعطاف‌پذیر باشید.
رون گیچارد، کارگزار شهرستان دلاور، نیویورک، می گوید: "مراقب مشاور املاکی باشید که می گوید، "شما می توانید هر کاری که می خواهید در این مکان انجام دهید، فقط پول نیاز است."مقامات شهرداری و انجمن های صاحب خانه مکان هایی هستند که می توانید اطلاعات مورد نیاز خود را دریافت کنید.
"تو نباید از من عبور کنی."
عکس از ران چاپل/گتی ایماژ
تا حدودی به طور گسترده شناخته شده است، اما تقریبا هرگز توسط یک نماینده به فروشنده بی تجربه پیشنهاد نشده است، این واقعیت است که شما می توانید BYOB (خریداران خود را بیاورید) و در صورت رسیدن یکی از آنها، کمیسیون پرداخت کنید.
اما قبل از اینکه با آژانس امضا کنید، باید در این مورد مذاکره کنید. جان بی فیلیپ، وکیل املاک ممفیس، می گوید: «هر خریدار قانونی را که خودتان پیدا کرده اید، قبل از استخدام کارگزار افشا کنید. شما باید این کار را به صورت کتبی انجام دهید، زیرا جزء قراردادی است که از شما می خواهند امضا کنید. اگر در هر بازه زمانی که مذاکره می کنید به یکی از افراد ذکر شده در بند بفروشید، فیلیپ می گوید: "شما هیچ چیزی به دلال بدهکار نخواهید داشت."
"بازرس من خیلی خوب نمی بیند."
عکس از کریس رایان/گتی ایماژ
هر فروشنده املاک و مستغلات یک بازرس خانه در آستین خود دارد. گیچارد، کارگزار ایالت نیویورک، می‌گوید: «برخی از ماموران بی‌خطر به بازرسانی توصیه می‌کنند که به مشکلات کوچک و نادیده گرفتن مشکلات بزرگ رضایت دارند». در واقع، بازرسان خانه، و همچنین کسانی که مشکلات کپک‌ها و موریانه‌ها را شناسایی و درمان می‌کنند، به‌طور مداوم در انجمن‌های اینترنتی شکایت می‌کنند که اگر به‌طور قابل اعتمادی مشکلاتی را پیدا کنند و افشا کنند، توسط دلال‌ها سیاه‌پوش می‌شوند - علی‌رغم مسئولیت‌های امانتداری خودشان در قبال مشتریانشان.
اگر خریدار هستید، بازرسان مجاز و مستقل توصیه شده خود را انتخاب کنید تا خرید احتمالی شما را با یک شانه دندانه ریز بررسی کنند. به دنبال کارشناسانی باشید که می دانند چگونه مشکلات را تشخیص دهند و می توانند به شما در مورد آنچه برای رفع آنها نیاز است راهنمایی کنند.
"شما می توانید این خانه را خودتان بفروشید."
عکس از منبع تصویر/گتی ایماژ
FSBO، مخفف بیشتر و آشناتر که مخفف "For Sale By Owner" است، کار می کند. فروشندگان با استقامت برای ایجاد یک طرح بازاریابی، فهرست کردن یک خانه به صورت آنلاین، ارائه پاسخ های خریداران احتمالی، ترتیب نمایش و دیدن یک معامله تا پایان بسته شدن می توانند با گذاشتن پول نقدی که می تواند کمیسیون نماینده را مستقیماً در جیب خود پوشش دهد، یک بسته را نجات دهند.
بریکنر از بروکلین می گوید: "پس انداز زیادی وجود دارد. اکنون با Craigslist و سایر سایت های اینترنتی، این کار آسان تر از همیشه شده است. اما نیاز به نوع خاصی از افراد است تا با جزئیات تلاش برای فروش یک ملک کنار بیایند."فقط همیشه آدم دلال نیست.
"من لیست شما را می خواهم، حتی اگر به من نیاز نداشته باشید."
عکس از رایان مک وی/گتی ایماژ
برای برخی از متخصصان املاک و مستغلات ، متأسفانه ، FSBO مخفف "پرچم ، ساقه ، قلدری و خارج از کشور" است. اگر به تنهایی ملک خود را لیست می کنید ، روشن باشید که فقط با سوراخ کردن تبلیغات خود با عبارت "بدون کارگزار ، لطفاً ، برای فروش مستقیم باز هستید.
مراقب نمایندگانی باشید که به هر حال با شما تماس می گیرند ، وانمود می کنند که نماینده خریدار هستند. آنها ممکن است باشند ، اما به احتمال زیاد آنها به دنبال این هستند که پای خود را در درب بگیرند و شما را متقاعد کنند که خانه را با آنها لیست کنید.
یکی دیگر از فروشندگان قمار این است که اعتماد به نفس خود را در توانایی خود در انجام صلاحیت معامله تضعیف کنید. یک نماینده به شما خواهد گفت که خانه بسیار کم است ، سپس قول می دهد که او می تواند بهتر عمل کند. در ابتدای فرآیند یک ارزیابی کننده را استخدام کنید و خانه خود را به درستی قیمت گذاری کنید.
"شما با امضای این قرارداد خود را پیچ خواهید کرد."
عکس توسط ericsphotography/istockphoto. com
در بیشتر کشور ، کارگزاران املاک و مستغلات یک سند فرم را برای خریداران و فروشندگان فراهم می کنند تا هنگام فروش یک قرارداد امضا کنند. این چاپ ها اغلب شامل ماده ای است که به عنوان سلب مسئولیت وعده ها شناخته می شود ، که می گوید خریدار به هیچ اظهارات کلامی فروشنده یا نماینده املاک و مستغلات متکی نیست."در واقعیت" ، وکیل فلوریدا ، آنسباچر می گوید ، "خریدار به طور معمول تقریباً به طور انحصاری به چنین وعده هایی متکی است."
Ansbacher می گوید هزینه دریافت وکیل ، معمولاً حدود 500 دلار ، برای بررسی یک قرارداد قبل از اینکه امضا کنید این یک سرمایه گذاری صحیح است. علاوه بر این ، او پیشنهاد می کند ، "همه چیز را به صورت ضمیمه قرارداد به صورت کتبی دریافت کنید (یعنی تمام تجهیزات استخر گنجانده شده است ، فروشنده دیوارها را مجدداً رنگ می کند) ، یا به طور مستقل تمام وعده ها را تأیید کنید (یعنی با هیئت مدیره منطقه تماس بگیرید تا تأیید کنید که بزرگنمایی اجازه می دهدخانه برای گسترش). "
وی می افزاید: "یكی از بزرگترین چیزهایی كه من هنگام تقاضای اختلاف من می شنوم ،" این است كه خریدار اشتباه می گیرد كه چرا آنها بهتر از این قرارداد محافظت نمی كنند. "کارگزار خریدار یکی دیگر از افراد است که می توانید برای تماشای پشت خود در این نوع سناریو ثبت نام کنید.
"من از پول سریع حمایت می کنم."
عکس توسط alexkalina/istockphoto. com
چه چیزی برای یک کارگزار بهتر است ، دوازده فروش با قیمت 300000 دلار در هر یا چهار معاملات بالقوه 900K دلار؟ممکن است تصور کنید که معاملات کمتری شیرین تر خواهد بود - کاغذهای کمتری ، اما از آنجا که هر فروش داده شده می تواند از هم پاشیده شود ، بیشتر فروشندگان حجم را به قیمت ترجیح می دهند.
و بنابراین ، در حالی که بسیاری از مأمورین در قول خود جدی هستند که شما را بازپرداخت برتر می کنند ، لزوماً به نفع آنها نیست که منتظر بهترین پیشنهاد باشند. Ansbacher ، وکیل فلوریدا می گوید: "هنگام لیست نمایندگان برای تجارت شما در حال رقابت هستند ، آنها در مورد خانه دوست داشتنی شما و قیمت بالایی که می توانند دریافت کنند صحبت خواهند کرد.""هنگامی که آنها امضا کردند ، این زمانی است که آنها به سقف قدیمی اشاره می کنند و به شما می گویند قیمت خود را برای فروش سریعتر رها کنید."در اینجا دوباره ، پرداخت یک ارزیابی مستقل پول به خوبی خرج شده است. یک قیمت درخواست خوب را تعیین کنید و به کارگزار خود بگویید که محکم بنشینید.
"این ضمانت بی ارزش است."
عکس توسط jamirae/istockphoto. com
توسعه دهندگان و نمایندگانی که نماینده آنها هستند ، ممکن است در ساخت خانه جدید ضمانت نامه ارائه دهند. Ansbacher ، وکیل فلوریدا ، می گوید خریداران اگر در چنین ضمانت هایی آسایش زیادی پیدا کنند ، احمقانه هستند. او می گوید: "تعریف" نقص "در این ضمانت ها ،" آنقدر با دقت بیان شده است "که بیشتر ادعاها در نهایت باطل می شوند. برای هرگونه توسعه جدیدی که می خواهید در آن خریداری کنید ، از قرارداد استاندارد استفاده کنید.
کلیه قراردادهای سازنده شامل چشم پوشی از حق شکایت است ، به این معنی که شما-می دانید-چه کسی هزینه تعمیرات ساخت و سازهای لرزان را تحمل می کند. وکیل خود را به این بند که بند مزاحم و مذاکره در مورد آن را از این قرارداد بیان کنید.
"من با یک کارگزار دیگر کار نخواهم کرد."
عکس توسط Ghislain & Marie David de Lossy/Getty Images
در اکثر ایالت ها ، یک کارگزار وظیفه قانونی دارد که به فروشنده در مورد هر پیشنهادی که در یک لیست ارائه می شود ، مطلع کند - مگر اینکه فروشنده حق خود را برای چنین ارتباطی رد کند ، اما تصمیم می گیرد فقط از پیشنهادهایی مطلع شود که درصد مشخصی از آندرخواست قیمت. با این وجود ، یک پیشنهاد رقابتی گاهی اوقات می تواند در اثر ترک ها قرار بگیرد ، به خصوص اگر به یک نماینده لیست نیاز داشته باشد تا کارگزاری را به طور مشترک معامله کند. همیشه به نفع یک فروشنده است که قبل از کسی که با کارگزار خریدار کار می کند ، پیشنهاد یک خریدار نماینده را ارائه دهد. نماینده دوم ، از این گذشته ، در موقعیتی است که کمیسیون را تقسیم می کند.
یک وکیل ناشناس املاک و مستغلات می گوید: "یک کارگزار می تواند جریمه شود یا مجوز خود را برای چنین سوءاستفاده ای از دست بدهد ، اما کشف نادرست این کار آسان نیست."
"این وکلا هزینه زیادی را پرداخت می کنند."
عکس توسط پیتر دازلی/گتی تصاویر
تعدادی از هزینه ها به بسته شدن خانه یا فروش نهایی وصل شده است. این موارد از ایالت به ایالت دیگر متفاوت است ، اما یکی از آنها ، بیمه در مورد عنوان ملک ، اغلب پرهزینه است - و می توان با وام دهنده شما مذاکره کرد. بعید است که کارگزاران حق شما را برای مذاکره ذکر کنند ، زیرا در این مرحله از روند آنها فقط در مورد چک های خود فکر می کنند.
در بعضی جاها ، "تا حدود 70 درصد از هزینه بیمه عنوان ، نماینده ای است که به وکلا یا مأمورین عنوان که مستندات را اداره می کند ، پرداخت می کند."انتظار می رود خریدار یا فروشنده این هزینه ها را شروع کند. هر کدام که هستید ، متوجه شوید که مسئولیت پذیر هستید و به وکیل خود دستور می دهید تا به کمیسیون پایین تر فشار بیاورد.
"بازار فروشنده بد به این معنی نیست که شما می توانید یک خون حریص باشید!"
عکس توسط GSO Images/Getty Images
شما در بازار چیزی Mansionesque هستید ، و به دنبال یک معامله بزرگ هستید - این یک بازار خریدار هستید. مطمئن باشید ، نماینده لیست در حال تعارف در پشت شما نیست. یکی از کارگزاران کهنه کار از Fairfield County ، CT ، می گوید داوطلبان سطح بالا-به ویژه کسانی که جوان ، خروس و بی پروا برای غرور و افتخار که با مالکیت خانه همراه است-بی رحمانه و غیرواقعی هستند. باربارا اشمرزلر ، کارگزار اصلی با خانه داران ایالات متحده: "آنها می خواهند از رگهای فروشنده خون بگیرند.""آنها منتظر پایین بازار هستند ، که قبلاً آنها را گذشت."
به دنبال کمک در زمینه تعمیرات اطراف خانه خود هستید؟ضمانت خانه ممکن است کمک کند. این راهنماهای عمیق را از این تیم بازبینی خانه قدیمی بررسی کنید:
