وقتی نوبت به سرمایه گذاری پولی می رسد که به سختی به دست آورده اید، املاک و مستغلات یک گزینه عالی است. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌تواند فوق‌العاده باارزش باشد – تا زمانی که بدانید در حال انجام چه کاری هستید. بسیاری از مردم تصور می کنند که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به طور خودکار سود خواهد داشت، اما همیشه اینطور نیست. در واقع، اگر تصمیمات ضعیفی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بگیرید، می توانید پول زیادی از دست بدهید. بنابراین تحقیقات خود را انجام دهید و قبل از تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در هر ملک، این 12 عامل مهم را در نظر بگیرید.
منابع درآمد
اساساً سه راه وجود دارد که می توانید از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات درآمد کسب کنید: وام، قدردانی و اجاره.
- وام – یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری در املاک، قرض دادن پول به توسعه‌دهندگان املاک و سپس گرفتن بهره از آنها است. این به عنوان سرمایه‌گذاری بدهی نیز شناخته می‌شود.
- قدردانی - وقتی ملکی می‌خرید، یک دارایی است. اگر آن دارایی را بفروشید، می خواهید این کار را با سود انجام دهید. ارزش تمام املاک و مستغلات افزایش نمی یابد. با این حال، اگر در مورد سرمایه گذاری های خود باهوش هستید (به این معنی که تحقیقات خود را در مورد موقعیت ملک و روندهای ارزش ملک در نزدیکی انجام می دهید)، ممکن است سرمایه گذاری های املاک و مستغلات را شناسایی کنید که در طول سال ها ارزش آن به میزان قابل توجهی افزایش می یابد و به شما این امکان را می دهد که در نهایتبرای یک سود قابل توجه آن را تلنگر کنید.
- اجاره – اگر مالکیت ملکی را دارید، می توانید با اجاره آن درآمد کسب کنید. اجاره می تواند جریان درآمدی منظمی را فراهم کند که می تواند به پرداخت وام هایی که ممکن است برای خرید ملک گرفته اید کمک کند و در نهایت منجر به سود شود.
راه های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
اگرچه سه راه اصلی برای کسب درآمد از سرمایه گذاری در املاک وجود دارد، اما این سه راه به دو دسته تقسیم می شوند: سرمایه گذاری فعال و سرمایه گذاری غیرفعال. در اینجا به تفکیک هر دو نوع به همراه نمونه هایی از هر یک اشاره شده است:
- سرمایه گذاری فعال – سرمایه گذاران فعال مستقیماً مسئول موفقیت سرمایه گذاری خود هستند، به این معنی که آنها نیاز به دانش و دانش املاک و مستغلات دارند. سرمایه گذاری فعال نه تنها مستلزم دانستن اطلاعات زیادی در مورد املاک و مستغلات است، بلکه به کار عملی و تخصص مالی نیز نیاز دارد. در زیر چند نمونه از استراتژی های سرمایه گذاری فعال آورده شده است:
- ورق زدن خانه – ورق زدن خانه مسلما فعال ترین شکل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. این شامل خرید یک ملک و سپس سرمایه گذاری بیشتر در بهبود و نوسازی خانه است و در نتیجه ارزش آن را بهبود می بخشد. معمولاً سرمایه گذاران املاکی را می خرند که نیاز به کار زیاد دارند، زیرا می توانند آن را با قیمتی بسیار پایین تر از ارزش بالقوه اش به دست آورند. البته قبل از اینکه بتوانید برای سودآوری دوباره آن را به بازار بازگردانید، کار عملی زیادی برای تعمیر آن لازم است. ورق زدن خانه یکی از کوتاه‌مدت‌ترین شکل‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است که وجود دارد.
- املاک اجاره ای – خرید ملک و اجاره آن نیز نیازمند کار عملی است. شما باید مستاجرهایی را برای اجاره ملک پیدا کنید و به طور منظم از ملک نگهداری کنید و هزینه نگهداری و تعمیراتی که ممکن است مورد نیاز باشد را بپردازید. مستاجران نیز ممکن است بیایند و بروند، به این معنی که کار هرگز رها نمی شود. املاک اجاره‌ای می‌تواند جریان ثابتی از درآمد ماهانه را فراهم کند، اما از آنجا که مدتی طول می‌کشد تا آنچه را که در ملک گذاشته‌اید بازگردانید، سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر گرفته می‌شود.
- اجاره‌های Airbnb – اجاره‌های Airbnb با روش سنتی اجاره ملک متفاوت است، زیرا اجاره‌ها کوتاه‌مدت هستند. اساساً، شما یک ملک (یا صرفاً یک اتاق در ملک خود) را به عنوان جایگزینی برای اتاق هتل اجاره می دهید. بسته به جایی که ملک شما در آن قرار دارد، جریان نقدی می تواند منظم یا نامنظم باشد. به طور کلی، اکثر افرادی که در اجاره‌های Airbnb شرکت می‌کنند، اتاقی را در خانه شخصی خود اجاره می‌دهند تا راهی برای کسب درآمد در کنار هم باشند.
- سرمایه گذاری غیرفعال - برای سرمایه گذاری غیرفعال در املاک و مستغلات به دانش کمی در زمینه املاک و مستغلات نیاز است. شما اساساً سرمایه ای را برای حرفه ای ها فراهم می کنید تا از طرف شما در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند. این فرآیند مشابه سرمایه گذاری در سهام و اوراق قرضه از طریق یک کارگزار یا مشاور مالی است. برخی از نمونه های سرمایه گذاری غیرفعال در املاک و مستغلات عبارتند از:
- صندوق های سهام خصوصی – یک صندوق سرمایه گذاری خصوصی به شما امکان می دهد پول خود را با گروهی از سرمایه گذاران دیگر در یک صندوق واحد جمع کنید. این صندوق معمولاً توسط یک مدیر یا گروه مدیریتی تعیین شده اداره می شود. معمولاً هر سال حدود 2 درصد برای مدیریت صندوق خود و همچنین 20 درصد از هر سود به دست آمده از شما دریافت می شود. از آنجایی که از طرف شما مدیریت می‌شود، نیازی به مشارکت فعال نیست، اگرچه برخی از دانش مالی و املاک برای اطمینان از درک خطرات و پتانسیل سرمایه‌گذاری‌های املاکی که از طریق صندوق انجام می‌دهید مفید است.
- تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات - تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات شرکتی است که مجموعه ای از املاک و مستغلات را به سرمایه گذاران ارائه می دهد. سپس می توانید سهام شرکت را خریداری کنید و از آن سبد درآمد کسب کنید، که معمولاً شامل سرمایه گذاری های بدهی و سهام است. حداقل 75 درصد از درآمد ناخالص آن باید از املاک و مستغلات و حداقل 75 درصد از دارایی آن باید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری شود. یک تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات نیز باید حداقل 90 درصد از درآمد مشمول مالیات خود را هر سال بین سهامداران خود تقسیم کند.
- صندوق های قابل معامله در بورس – وجوه قابل معامله در بورس گروهی از سهام یا اوراق قرضه در یک صندوق واحد هستند. یک صندوق معامله شده با موضوع املاک و مستغلات به شما امکان می دهد در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید و همچنین سرمایه گذاری های خود را متنوع کنید. بسیاری از صندوق‌های قابل معامله در مبادلات مختلف وجود دارند که بر روی املاک و مستغلات تمرکز دارند، مانند Vanguard’s VNQ و IYR. شما باید کمی تحقیق کنید تا تصمیم بگیرید که در کدام صندوق قابل معامله در بورس سرمایه گذاری کنید، اما زمانی که در یک صندوق قابل معامله در بورس خرید می کنید، سرمایه گذاری منفعل است.
- صندوق های سرمایه گذاری مستغلات – صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بسیار شبیه به تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند. آنها هر دو صندوق هایی هستند که گروهی از سرمایه گذاران می توانند پول خود را در آنها ترکیب کنند. تفاوت بزرگ این است که صندوق‌های سرمایه‌گذاری متقابل املاک و مستغلات تمایل دارند سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت‌تری داشته باشند، زیرا به اندازه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک نقدینگی ندارند، که به صورت عمومی معامله می‌شوند و می‌توانند در هر زمان خرید یا فروش شوند. اکثر صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک املاک و مستغلات در املاک شرکتی و تجاری سرمایه‌گذاری می‌شوند، اگرچه برخی از صندوق‌ها شامل مجتمع‌های آپارتمانی، فضای کشاورزی و حتی زمین‌های خام هستند. بسیاری از صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات شامل تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند.
عوامل مثبت
مزایای بالقوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسیار زیاد است و عبارتند از:
پتانسیل درآمد عالی
اگر تحقیقات خود را انجام دهید، می توانید با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات پول زیادی به دست آورید. در حالی که برخی از سرمایه گذاری ها ممکن است ریسک بیشتری نسبت به سایرین داشته باشند، انواع خاصی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند سود قابل توجهی برای شما به همراه داشته باشد. برای مثال، مطالعه‌ای که سال گذشته توسط USA Today منتشر شد، نشان داد که خانه‌های اجاره‌ای تک‌خانواره‌ای در شهرهای بزرگ در سراسر ایالات متحده به طور متوسط سالانه حدود 9 درصد بازدهی تولید می‌کنند. این مطالعه بر یک بازه زمانی 20 ساله نیز متمرکز بود. این نشان می دهد که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند سودآورتر از بازار سهام باشد.
جریان نقدی منظم
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات - به طور خاص ، املاک اجاره - می تواند یک روش عالی برای به دست آوردن جریان منظم پول نقد باشد. داشتن وابستگی به درآمد اضافی منظم می تواند مسیری طولانی را به سمت بهبود وضعیت مالی شما طی کند.
کسر استهلاک
می توانید استهلاک ساختمان و همچنین سازه هایی را که در اختیار دارید و برای فعالیت های اجاره ای مانند دفتر اجاره یا ذخیره سازی خود استفاده می کنید ، کسر کنید. حتی املاک موجود در ملک اجاره ، مانند اجاق گاز و یخچال ، می تواند کاهش یابد. با این حال ، شما نمی توانید هزینه زمینی را که املاک شما در آن قرار دارد ، کسر کنید زیرا این امر کاهش نمی یابد.
استهلاک با تعیین میزان ارزش ملک و سپس کاهش ارزش آن برای دوره بهبودی کار می کند (میزان زمانی که IRS می گوید برای آن باید استهلاک شود). سپس می توانید هر سال درصد مشخصی از مبنای آن را در دوره بازیابی ملک کسر کنید. به خاطر داشته باشید که دوره بهبودی برای ساختمانهای اجاره ای 27. 5 سال است ، در حالی که دوره بهبودی برای املاک شخصی (مانند مبلمان اداری و رایانه) معمولاً بین پنج تا هفت سال است.
قدرت نفوذ
اهرم اصطلاحی است که به منظور افزایش بازده مالی بالقوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شما ، استفاده از سرمایه وام گرفته شده (یا سایر ابزارهای مالی) را توصیف می کند. به عنوان مثال ، اگر 20 درصد را در یک خانه قرار داده اید و خانه از ارزش 5 درصد در سال از ارزش قدردانی می کند ، این بدان معنی است که شما از اهرم برای افزایش ارزش خالص بالقوه خود استفاده می کنید.
مزایای مالیاتی
علاوه بر نوشتن استهلاک ، مزایای مالیاتی دیگری نیز وجود دارد که می توانید هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات از آن استفاده کنید. به عنوان مثال ، می توانید از هر وام که برای خرید املاک و مستغلات گرفته اید ، بهره وام را بنویسید. همچنین می توانید هزینه تعمیرات را به یک ملک اجاره ای کسر کنید. از سال گذشته ، صاحبخانه ها همچنین می توانند 20 درصد از درآمد خالص اجاره خود یا 2. 5 درصد از هزینه اولیه املاک اجاره را علاوه بر 25 درصد از آنچه به کارمندان خود می پردازند ، کسر کنند. این کسر مالیات جدید عبور با قانون کاهش مالیات و مشاغل ایجاد شده است.
اشکالاتی
در حالی که مزایای بالقوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند بسیار جذاب باشد ، اشکالاتی بالقوه نیز بسیار واقعی است. این اشکالات اصلی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را قبل از سرمایه گذاری در نظر بگیرید:
سرمایه گذاری اولیه بزرگ
املاک و مستغلات یکی از گرانترین مواردی است که می توانید روی آن سرمایه گذاری کنید. تنها راهی که می توانید بدون سرمایه گذاری اولیه بزرگ ، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را انجام دهید ، از طریق یک سرمایه گذاری منفعل مانند اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. اگر می خواهید یک سرمایه گذاری فعال در املاک و مستغلات انجام دهید ، باید یک سرمایه گذاری اولیه بزرگ انجام دهید. شما در حال ریسک مالی قابل توجهی هستید ، زیرا همه سرمایه گذاری های املاک و مستغلات سرمایه گذاری خوبی نیستند.
این یک سرمایه گذاری مایع نیست
بیشتر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات نقدینگی نیستند ، به این معنی که شما نمی توانید در یک لحظه برای سودآوری بفروشید. این بدان معناست که پول شما در سرمایه گذاری شما قفل خواهد شد ، که اگر ناگهان خود را در شرایطی پیدا کنید که به پول نیاز دارید ، خطرناک باشد. حتی با وجود سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کوتاه مدت ، مانند پرواز در خانه ، می تواند برای یافتن یک خریدار مدتی طول بکشد.
بازار املاک و مستغلات نامنظم است
هیچ روش بی پروا برای قضاوت در مورد بازار املاک و مستغلات وجود ندارد. فقط به این دلیل که ارزش خانه در یک منطقه خاص بالا می رود ، به این معنی نیست که آنها برای همیشه این کار را ادامه خواهند داد. به عنوان مثال ، شاید ساخت یک کارخانه بزرگ در نزدیکی جامعه ای که باعث افزایش ارزش خانه می شود برنامه ریزی شده باشد ، اما پس از آن ساخت و ساز لغو می شود و ارزش ها شروع می شوند. در نتیجه می توانید خود را در املاکی سرمایه گذاری کنید که در طی سالها در ارزش ارزش گذاری می کند.
زمان قابل توجهی طول می کشد
اگر در حال خرید ملک به عنوان یک سرمایه گذاری بلند مدت هستید ، متوجه شوید که چقدر نادر است که در مدت زمان کوتاهی به میزان قابل توجهی افزایش یابد (مگر اینکه در مورد بهبود خانه سرمایه گذاری کنید). این امر به این دلیل است که املاک و مستغلات به آرامی از ارزش قدردانی می کنند - می تواند چندین دهه طول بکشد تا بتوانید ملک را به بازار برگردانید و سود کسب کنید.
هزینه ها و مستاجران
اگرچه خرید املاک اجاره یکی از مؤثرترین راه های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با کسب درآمد منظم اجاره ماهانه است ، اما صاحبخانه بودن بدون اشکالات آن نیست. به عنوان صاحب ملک ، شما هنوز هم مسئولیت ملک و ایمنی مستاجر را بر عهده خواهید داشت ، و مدیریت ملک به مهارت و دانش نیاز دارد.
مسئولیت مستقیم
به عنوان صاحبخانه ، شما مسئولیت حفظ ملک و پرداخت هرگونه تعمیرات مورد نیاز را بر عهده خواهید داشت. همچنین از شما خواسته می شود که ملک را ایمن نگه دارید زیرا در قبال هرگونه صدماتی که در دارایی شما رخ می دهد ، مسئولیت پذیر خواهید بود.
مهارت و دانش
چیزهای زیادی برای مدیریت فقط یک ملک اجاره ای انجام می شود. نه تنها شما باید مستاجران را پیدا کنید و ملک را حفظ کنید ، بلکه باید با تمام حقوقی که با صاحبخانه بودن درگیر هستید (مانند حقوقی که به عنوان صاحبخانه دارید و چه حقوقی مستاجر شما دارید) آشنا باشید. کاملاً مستندات نیز وجود دارد. مدیریت یک ملک اجاره کار ساده ای نیست.
چه زمانی زمان خوبی برای سرمایه گذاری است؟
یکی از دلایلی که ایده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای بسیاری از افراد جذاب است این است که املاک و مستغلات همیشه ارزش خود را دارند و می تواند سود قابل توجهی داشته باشد. با این حال ، هنگام در نظر گرفتن سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، چه فعال و چه منفعل ، باید مراقب باشید. یکی از خطرات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات این تصور غلط است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات منجر به سود اتوماتیک می شود. از دست دادن پول در املاک و مستغلات ممکن است - و با توجه به اینکه چقدر پول در این خط است ، اگر تمام پول خود را در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات واحد قرار دهید ، می تواند ویرانگر مالی باشد.
به دلیل ریسک درگیر ، قبل از تصمیم گیری در مورد زمان سرمایه گذاری ، وضعیت مالی خود را در نظر بگیرید. اگر در مورد یک سرمایه گذاری فعال در املاک و مستغلات فکر می کنید ، شانس این است که شما باید وام بگیرید ، این بدان معنی است که بدهی بیشتری خواهید گرفت. نه تنها وضعیت مالی شما مهم است ، بلکه باید دقت خود را نیز انجام دهید. خود را در مورد جوانب مثبت و منفی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آموزش دهید تا دقیقاً بدانید که وارد چه چیزی می شوید و می توانید تصمیمات سرمایه گذاری هوشمندانه بگیرید. توجه داشته باشید که سرمایه گذاری فعال در املاک و مستغلات نیاز به زمان و کار دستی دارد. برای دیدن بازده مثبت ، خواه کوتاه مدت یا بلند مدت ، باید هر دو سرمایه گذاری خود را وارد کنید.
